À Marrakech, la question n’est plus vraiment de savoir s’il faut investir, mais comment louer. Avec un ticket d’entrée qui démarre autour de 155 000 euros pour un appartement et 300 000 euros pour un riad, la ville ocre reste l’un des rares marchés méditerranéens où l’on achète encore un bien de rapport sans s’endetter sur trente ans. Reste l’arbitrage qui décide de tout : bail classique à l’année, ou location saisonnière ? Les rendements bruts affichés par les deux formules n’ont rien à voir. Les rendements nets, en revanche, se rapprochent nettement plus qu’on ne l’imagine.
Un marché porté par deux demandes, et non par une seule
Le tourisme fournit la moitié de l’équation. Le Maroc a accueilli près de 19,8 millions de visiteurs en 2025, en hausse de 14 % sur un an, et Marrakech en reste la locomotive avec plus de 12 millions de nuitées — loin devant Agadir et Casablanca. Les taux d’occupation moyens de la location courte durée s’établissent autour de 74 à 76 % sur l’année, avec des pointes au printemps et à l’automne.
L’autre moitié est moins spectaculaire mais tout aussi décisive : la demande locative résidentielle. Cadres marocains, expatriés en mission longue, retraités européens installés à l’année, familles de la diaspora, télétravailleurs venus arbitrer entre coût de la vie et qualité de vie — ce public loue à l’année, meublé, et il alimente un marché qui ne connaît pas la saisonnalité. C’est cette double demande qui distingue Marrakech d’une destination purement balnéaire, où l’immobilier locatif s’endort quatre mois par an.
Quel ticket d’entrée selon le type de bien ?
L’appartement : le produit le plus liquide
C’est la porte d’entrée la plus simple, et la plus facile à revendre. Le marché des appartements à vendre à Marrakech s’étend aujourd’hui d’environ 155 000 à 810 000 euros, avec un cœur de marché très dense entre 180 000 et 570 000 euros. En prix au mètre carré, l’Hivernage se négocie autour de 3 500 euros, quand le neuf de Guéliz tourne plutôt autour de 2 500 euros. Charges prévisibles, gestion simple, demande constante sur Guéliz, l’Hivernage et Victor Hugo : c’est le bien de rapport par défaut.
Le riad : le produit signature, et le plus exigeant
Un riad à vendre à Marrakech démarre autour de 300 000 euros pour une petite maison à reprendre, se situe entre 480 000 et 875 000 euros pour une maison de quatre à cinq chambres déjà rénovée, et dépasse le million pour le haut du panier. Les prix au mètre carré varient fortement d’un quartier à l’autre de la Médina : comptez 3 000 à 5 000 euros du côté de Dar el Bacha et de Riad Zitoun, 4 500 à 5 500 euros à Mouassine, et 3 000 à 4 000 euros dans le secteur de la Kasbah.
Le riad offre les meilleurs taux d’occupation de la ville en courte durée, mais c’est un actif d’exploitation plus qu’un actif de placement : terrasse, piscine, patio et zelliges demandent un entretien permanent et une présence sur place. Il ne se prête pratiquement pas à la location longue durée classique, faute de locataires résidents intéressés par une maison de ce type.
Location longue durée : le rendement tranquille
Le marché de la location d’appartement à Marrakech affiche aujourd’hui des loyers mensuels de 950 à 1 800 euros, l’essentiel des deux-chambres meublés se situant entre 1 000 et 1 350 euros. Sur ces bases, un appartement acheté 220 000 euros et loué 1 200 euros par mois génère 14 400 euros de recettes annuelles, soit environ 6,5 % de rendement brut.
Ce que l’on retient rarement, c’est la qualité de ce rendement : un seul interlocuteur, un bail sur douze mois, pas de conciergerie à rémunérer, pas de ménage à organiser entre deux séjours, pas d’avis clients à surveiller. Les charges réelles se limitent au syndic, aux taxes locales, à l’entretien courant et à un aléa de vacance entre deux locataires — de l’ordre de 20 % des recettes. Le net atterrit donc autour de 5 %, de manière prévisible, et sans que vous ayez à y consacrer du temps.
Courte durée : des recettes plus élevées, et des charges à l’avenant
Le même appartement, loué 90 euros la nuit avec 70 % d’occupation, produit près de 23 000 euros de recettes annuelles — soit un rendement brut supérieur à 10 %. C’est le chiffre qui circule dans les discussions d’investisseurs, et il est exact. Il est simplement incomplet.
Il faut en effet déduire les commissions des plateformes, la conciergerie (comptez autour de 20 % des revenus si vous déléguez la gestion, ce qui est la norme quand on ne réside pas sur place), le ménage et le linge entre chaque séjour, l’eau et l’électricité désormais à votre charge, l’assurance spécifique, la taxe de séjour, ainsi que les charges de copropriété. Ces postes absorbent couramment 45 à 50 % des recettes brutes. Le rendement net ressort alors entre 5,5 et 6,5 % — meilleur que la longue durée, mais l’écart se réduit de dix points de brut à un point de net.
À cela s’ajoute la rentabilité saisonnière, qui n’est pas un détail : l’été marrakchi voit l’occupation retomber à 45-60 %, ce qui impose une politique tarifaire flexible sur l’année et un budget calculé sur une moyenne annuelle, jamais sur une semaine d’avril.
Le match, en une ligne
Pour un même appartement à 220 000 euros : environ 6,5 % de brut et 5 % de net en longue durée, contre environ 10,5 % de brut et 5,5 à 6,5 % de net en courte durée. La courte durée reste devant, mais elle se paie en temps, en aléas et en obligations réglementaires. La question à se poser n’est donc pas « quelle formule rapporte le plus ? » mais « combien vaut, pour moi, le point de rendement supplémentaire ? ». Un investisseur à distance, sans relais fiable sur place, a souvent intérêt à la simplicité du bail à l’année ; un propriétaire présent une partie de l’année, ou disposant d’un gestionnaire sérieux, tirera pleinement parti de la saisonnière.
Les postes que l’on oublie dans le calcul
Les frais d’acquisition. Comptez 7 à 9 % du prix en sus, entre droits d’enregistrement, conservation foncière et honoraires de notaire. Sur un bien à 220 000 euros, cela représente près de 18 000 euros qui augmentent votre base de calcul et rabotent le rendement affiché d’environ 7 %. À provisionner dès le montage.
La conformité de l’exploitation touristique. Louer en courte durée suppose une autorisation d’exploitation délivrée par les autorités locales, la déclaration des voyageurs auprès des services de police, la collecte et le reversement de la taxe de séjour et, en copropriété, l’accord du syndicat des copropriétaires. Les contrôles se sont renforcés ces dernières années : se mettre en règle dès le premier jour coûte moins cher que de régulariser.
La situation juridique du bien. Exigez un bien titré et inscrit à la Conservation foncière, vérifiez la concordance entre la superficie annoncée et la superficie titrée, et demandez le permis d’habiter. En Médina, faites contrôler l’état du titre, la présence éventuelle d’une melkia et les mitoyennetés avant toute promesse de vente.
Ce que dit le fisc marocain. Les revenus locatifs sont imposables au Maroc. Le régime des revenus fonciers prévoit un abattement forfaitaire de 40 % sur les recettes brutes avant imposition. Une activité de location meublée touristique exercée de façon régulière peut relever d’un régime différent, et les non-résidents doivent vérifier l’articulation avec la convention fiscale de leur pays de résidence pour éviter la double imposition. Le passage par un conseil fiscal marocain est indispensable pour arbitrer entre détention en nom propre et détention en société.
Quel quartier pour quel projet ?
Guéliz et Victor Hugo sont les valeurs sûres de la longue durée : commerces, écoles, cliniques, et un public de résidents à l’année qui ne dépend pas des saisons touristiques.
L’Hivernage vise le haut de gamme sur les deux formules, avec des prix d’acquisition plus élevés mais des loyers et des paniers par nuit qui suivent.
La Médina est le terrain de la courte durée et du riad : les meilleurs taux d’occupation de la ville, mais un actif qui demande une présence, une équipe et une vraie vigilance juridique à l’achat.
L’Agdal et les axes de sortie offrent des surfaces plus généreuses pour le même budget, avec une demande locative résidentielle réelle mais une clientèle touristique plus rare : à réserver à la longue durée.
En résumé
Marrakech reste en 2026 l’un des marchés les plus lisibles pour un investisseur francophone : un ticket d’entrée à partir de 155 000 euros, une double demande locative — touristique et résidentielle — qui amortit les creux, et des rendements nets de 5 à 6,5 % selon la formule retenue. Les trois réflexes qui font la différence : raisonner en net et non en brut, provisionner 7 à 9 % de frais d’acquisition avant de calculer quoi que ce soit, et choisir la formule locative en fonction du temps que vous pouvez réellement y consacrer, pas du rendement le plus flatteur. Le reste — trouver le bien au bon prix et en vérifier la situation juridique — se traite avec une agence installée localement.
